Classe 06 · Condomínios e Manutenção
Inspeção Predial conforme a ABNT NBR 16747
Um diagnóstico técnico completo do estado do edifício, com as recomendações organizadas por prioridade e 6 meses de assessoria técnica ao condomínio incluídos. O síndico decide com base em evidências, justifica cada investimento em assembleia e demonstra que cumpriu seu dever de conservação.
Por que a inspeção predial protege a gestão
O Código Civil atribui ao síndico o dever de zelar pela conservação e pela guarda das partes comuns (art. 1.348, V). Quando uma fachada se desprende, uma laje apresenta armaduras expostas ou uma infiltração crônica compromete a garagem, a primeira pergunta é: o que a gestão sabia e o que fez a respeito?
A inspeção predial responde a essa pergunta com um documento técnico, assinado por engenheiro com ART, que registra o estado da edificação, identifica as anomalias e falhas e indica o que precisa ser feito, e em que ordem. Em municípios como São Vicente, a inspeção periódica já é exigência legal.
O que avaliamos
A inspeção percorre todos os sistemas da edificação:
Estrutura e vedações
- Estrutura aparente de concreto
- Fachadas e revestimentos
- Esquadrias e guarda-corpos
Proteção e cobertura
- Impermeabilizações
- Coberturas e calhas
- Áreas molhadas e reservatórios
Instalações
- Hidráulica e esgoto
- Elétrica e SPDA
- Gás, elevadores e segurança contra incêndio
Tecnologia a favor do caixa do condomínio
Termografia antes do martelo
Na avaliação das fachadas, usamos termografia com câmera e com drone. A imagem térmica revela descolamentos de revestimento, infiltrações e umidade oculta em toda a extensão da fachada, sem andaimes, sem cadeirinha e sem quebrar nada.
1. Varredura térmica
Câmera termográfica e drone mapeiam as fachadas e as áreas de difícil acesso.
2. Análise das imagens
As anomalias térmicas são localizadas e registradas no laudo, ponto a ponto.
3. Percussão só se necessário
O ensaio de percussão é indicado apenas onde a termografia não for conclusiva.
Resultado: o condomínio não paga por um ensaio de percussão em toda a fachada para descobrir o que a termografia já identificou. O investimento vai para onde o problema realmente está.
Como funciona
Seguimos as etapas da metodologia da ABNT NBR 16747:2020 (item 5.2) e da Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP:
- Levantamento e análise da documentação do edifício: manuais, projetos, AVCB, laudos de SPDA, relatórios de manutenção. A ausência de um documento também é registrada, porque pode configurar não conformidade.
- Anamnese: entrevista com síndico, zelador e equipe de manutenção sobre idade, histórico de reparos, reformas e alterações de uso.
- Vistoria sistêmica de todas as áreas comuns, com registro fotográfico e termografia.
- Classificação das irregularidades: anomalias construtivas, falhas de uso, operação ou manutenção e não conformidades documentais.
- Recomendações técnicas para cada irregularidade, considerando os mecanismos de deterioração e as causas prováveis.
- Organização por prioridade e avaliação da manutenção (NBR 5674) e do uso.
- Emissão do laudo, com apresentação dos resultados ao síndico e, quando solicitado, em assembleia.
O laudo que você recebe
As recomendações são organizadas em três patamares de urgência, conforme a NBR 16747 (item 5.3.7):
Prioridade 1
Perda de desempenho que compromete a saúde ou a segurança dos usuários, a funcionalidade ou a vida útil do edifício. Ação imediata.
Prioridade 2
Compromete parcialmente a funcionalidade, sem risco à saúde e à segurança. Ação de curto prazo.
Prioridade 3
Pode ser tratada em ações planejadas e programadas, sem comprometer a vida útil.
- Relatório fotográfico e termográfico de cada irregularidade
- Análise da documentação solicitada, entregue e não entregue
- Avaliação da manutenção e do uso da edificação
- ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) registrada no CREA-SP
6 meses de assessoria técnica incluídos
Depois da entrega do laudo, o condomínio conta com a Unidrill por 6 meses, sem custo adicional, para esclarecer dúvidas técnicas e apoiar a execução das prioridades, conforme escopo definido na proposta.
Documentos pela Área do Cliente
Após a contratação, você recebe um link exclusivo para enviar os documentos do condomínio pela Área do Cliente. Para cada item, basta anexar o arquivo ou informar que o condomínio não possui.
Serviços relacionados
A inspeção costuma ser o ponto de partida. A partir dela, a Unidrill conduz as etapas seguintes:
Classe 05
Gestão de Manutenção Predial
Transforma as recomendações do laudo em um plano de manutenção conforme a NBR 5674.
Classe 02
Engenharia Diagnóstica e Perícias
Investigação aprofundada de uma patologia específica, sua causa e responsabilidade.
Classe 11
Reforma e Reabilitação Predial
Planejamento e acompanhamento das obras de correção, conforme a NBR 16280.
Perguntas frequentes
A inspeção predial é obrigatória?
Depende do município. Algumas cidades, como São Vicente, já exigem inspeção periódica por lei. Mesmo onde não há lei específica, o laudo é a forma mais segura de o síndico demonstrar que cumpriu o dever de conservação previsto no Código Civil.
Com que frequência deve ser feita?
A NBR 16747 remete a periodicidade às leis e regulamentos locais. Como referência de boa gestão, recomenda-se repetir a inspeção periodicamente e sempre que houver mudança relevante no edifício, como reformas, alteração de uso ou sinais de deterioração.
Por que usar termografia com drone?
Porque ela examina toda a fachada de uma só vez, sem andaime e sem quebrar revestimentos. O ensaio de percussão fica restrito aos pontos em que a termografia não é conclusiva, o que reduz custo e tempo para o condomínio.
Qual a diferença entre inspeção predial e perícia?
A inspeção avalia o estado geral do edifício e orienta a manutenção. A perícia investiga um problema específico, sua causa e sua responsabilidade, normalmente para uma disputa com construtora, vizinho ou seguradora.
O que está incluído na assessoria de 6 meses?
O escopo é detalhado na proposta. Em geral, inclui esclarecimento de dúvidas técnicas sobre o laudo e apoio ao síndico na execução das prioridades.
O laudo serve para apresentar em assembleia?
Sim. O laudo é escrito para ser entendido por quem não é engenheiro, com a matriz de prioridades e as imagens de cada ponto. Se for útil, fazemos a apresentação dos resultados aos condôminos.
Qual o prazo de entrega?
O prazo é definido na proposta, conforme o porte e a complexidade do edifício e a disponibilidade da documentação.
Vamos avaliar o seu edifício?
Envie o endereço, o número de blocos e pavimentos e a idade aproximada do edifício. Retornamos com a proposta.